Un acheteur de bonne foi peut se tromper sur son budget. Entre la capacité déclarée et la capacité réelle, l'écart se paie au moment du financement. Voici pourquoi vérifier sur pièces change tout.

Déclaratif et capacité réelle : où est l'écart

Le déclaratif raisonne souvent sur les revenus bruts et oublie des charges déterminantes. La capacité réelle, elle, intègre l'ensemble des engagements et des règles d'octroi. L'écart entre les deux peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros — et faire la différence entre une vente qui aboutit et un refus.

Les règles qui plafonnent la capacité (HCSF)

Le Haut Conseil de stabilité financière encadre l'octroi du crédit immobilier :

PTZ et aides : la capacité ne se résume pas au prêt principal

La capacité réelle dépend aussi des dispositifs mobilisables : PTZ pour les primo-accédants, Action Logement, prêts conventionnés, aides locales selon le code postal. Bien intégrés, ils augmentent le pouvoir d'achat sans alourdir le coût — mais ils supposent une analyse fine du profil.

Vérifier sur données, pas sur déclaratif

Keria reconstitue la capacité réelle à partir des justificatifs déposés par l'acquéreur, applique les règles HCSF et le calcul PTZ, et délivre une attestation certifiée en moins de 24 h. Le résultat reflète la capacité réelle de l'acheteur, pas une projection optimiste.

Qui dépose quoi, qui voit quoi ?

La confidentialité est structurante. L'acquéreur dépose lui-même ses pièces dans un espace sécurisé ; Keria analyse les seules informations utiles à la finançabilité, sur des données vérifiées et non déclaratives ; l'agence reçoit un statut de finançabilité et une attestation exploitable — jamais les bulletins, relevés ou avis d'imposition. Les données sont hébergées en France, jamais revendues.

À retenir
  • La capacité réelle se calcule sur des données vérifiées, pas sur du déclaratif.
  • HCSF : endettement ≤ 35 %, durée ≤ 25 ans, reste à vivre.
  • La simulation Keria est gratuite et immédiate.

Attestation Keria : document indicatif, sous réserve d'accord bancaire définitif. Keria est enregistrée à l'ORIAS comme courtier en crédit immobilier (n° 26005901).